09 decembrie 2010 | CONARG REAL ESTATE A JUCAT LA ROATA REZIDENTIALELOR. SI NU A PIERDUT

In 2009 dezvoltatorul Conarg Real Estate a finalizat o investitie de 60 de milioane de euro in zona Titan, iar la sfarsitul lui 2010 inca un proiect studentesc de 12 milioane de euro. In total aproximativ 1.000 de locuinte. Si nu orice tip de locuinte. E vorba de apartamente vandabile. Un interviu cu Romeo Cazanescu, director general al Conarg Real Estate, parte a grupului Conarg.Cate locuinte ati construit pana acum si cate vor fi finalizate in 2010?Conarg Real Estate face parte din grupul Conarg si are pana in prezent trei proiecte finalizate Quadra Place – Politehnica cu 343 de apartamente, finalizat in 2007 si vandut in sape luni, Rasarit de Soare cu 988 de apartamente in zona Titan, finalizat in iulie 2009, cu sase luni inainte de termen si al treilea proiect, Quadra 2, care initial era gandit cu 850 de apartamente, a fost redimensionat la cererea de pe piata. Prima faza a fost finalizata la sfarsitul lunii trecute cu 242 de garsoniere si 16 apartamente cu doua camere.In plan nu mai avem momentan nimic pentru ca la momentul actual mai sunt de vanzare 150 de apartamente in cadrul Rasarit de Soare si doar 10% din proiectul Quadra 2 este vandut. Avem in stoc in jur de 400 de apartamente pe care sper ca le vom vinde pana la sfarsitul anului viitor. Vom vedea ce ne rezerva viitorul.Cum si de ce ati finalizat proiectul Rasarit de Soare atat de repede?In luna octombrie 2008 am inteles ce ne asteapta si am decis sa stopam toata activitatea la Quadra 2 si sa finalizam intr-un mod alert proiectul Rasarit de Soare. In cazul ultimului proiect am pornit lucrarile la sfarsitul anului trecut, dupa finalizarea proiectului din Titan, la doar unul dintre tronsoane.Luand in calcul cererea si puterea de cumparare am decis redimensionarea camerelor.In 2009 ati incheiat cu un profit de 6,7 milioane de euro. Astfel societatea este de departe cel mai eficient dezvoltator rezidential din tara. Cum explicati, luand in calcul situatia actuala a rezidentialelor?Cred ca e mai mult vorba de ciclicitatea unei lucrari si nu a unei cauze anume. In 2008 am avut cheltuieli foarte mari, reprezentand faza finantarii proiectului Rasarit de Soare si constructia sa. In 2009, costurile s-au diminuat, ramanand cele cu finisajele si am inceput sa vindem. Pana la inceputul anului 2010 am vandut 80% din proiect, iar asta s-a vazut in profit. La sfarsitul lui octombrie - decembrie 2009 s-au incheiat foarte multe contracte. Am avut zile cu semnare de 20 de contracte. Bine, si in 2008 am vandut in doua luni 400 de apartamente, majoritatea avand avans de 25%, dar atunci erau alte vremuri.Din cei care au semnat cu 25% avans, nu au existat si persoane care si-au dat seama pe timp de criza ca nu au de unde plati?In momentul de fata mai avem foarte putini clienti care au platit cei 25% si nu au de unde sa mai plateasca. Noi am vorbit cu fiecare client in parte si am incercat sa fim alaturi de el. Nu am pus presiune asupra sa, nu l-am amenintat ca daca nu mai poate da ii luam avansul, asa cum scria in contract. Ne-am dat seama ca lucrul acesta nu e posibil, chiar daca iti doreai sa incasezi si ti-ai bugetat incasarile. In cazul clientilor care au prins preturile initiale le-am oferit anumite facilitati precum parcari gratis, dar si reduceri de preturi. Acesta a fost de fapt si unul dintre mijloacele prin care am incheiat acele contracte intr-o perioada atat de scurta. In acest timp ceilalti dezvoltatori tineau la pret, voiau res­tul banilor in doua saptamani. Noi am avut noroc ca terminaseram mult mai repede, ne-am permis sa avem timp sa discutam cu clientii si cred ca puterea dis­cutiilor s-a evidentiat in numa­rul mare de clienti care s-au mutat.Care a fost maximum de reducere pe care ati oferit-o unui client?Cele mai mari le-am facut de curand, cand criza s-a acutizat. Clientilor le-am oferit pretul actual de lista, fata de pretul contractat. Astfel, o garsoniera a scazut de la 52.000 la 43.000 de euro, iar un apartament de doua camere de la 70.000 la 60.000 de euro fara TVA. Procentual e ceva. Iar daca mai luam in calcul ca TVA nu mai e 19%, ci 5%, scaderea e mai vizibila.Cate apartamente ati vandut in stadiul de proiect la Rasarit de Soare?In septembrie 2008 cand incepuseram fundatia am vandut 400 de apartamente si cred ca pana la finalizare erau contractate 60%.Romanul mai accepta si acum sa cumpere dupa schite?Pe buna dreptate clientii sunt sceptici pentru ca au foarte multe exemple de dezvoltatori care au spus una si au facut alta, vezi exemplul Planorama, la care s-a intarziat constructia de ani de zile. Iar aceasta suspiciune planeaza acum asupra tuturor dezvoltatorilor. Si noi am sesizat acest lucru, fapt pentru care nu am dat drumul la vanzarea Quadra 2 pana cand nu a fost finalizat. Lumea vrea sa vada ca are caldura, utilitati de bun-simt, dar care la unele proiecte au lipsit cu desavarsire.Care au fost asteptarile dvs. la momentul inaugurarii programului “Prima Casa”?Prin programul “Prima Casa” am vandut 200-250 de apartamente in cadrul proiectului din zona Titan si chiar si in cadrul Quadra 2 am vandut 10 apartamente.De la inceput l-am vazut ca un avantaj. Era o garantie pe care o oferea statul, garantie acceptata mult mai bine de banci. In plus si clientul avea o rata mai mica de platit, ceea ce-l facea sa vreasa-si achizitioneze o casa. Momentan insa situatia financiara si instabilitatea economica fac ca posibilii clienti sa mai astepte putin. Banii sunt mult mai greu de obtinut, de aceea si decizia se ia mult mai greu. Vorbim de un credit care te afecteaza toata viata si in clipa asta o faci dupa ce te gandesti de multe ori.Stiu ca Guvernul are in plan sa majoreze plafonul de garantare la 100.000 de euro pentru apartamente de trei, patru camere. Poate asa cei care au bani si isi doresc o locuinta noua de trei camere nu renunta la dorinta lor in favoarea uneia mai mici sau uneia mai vechi.Care este pretul acceptabil pentru metrul patrat construit in Romania adaptat la situatia si la puterea de cumparare?Aproximativ 800-1.000 de euro, in functie de amplasament, e pretul cu care poti sa tranzactionezi acum. Peste 1.000 de euro/mp e foarte, foarte greu.Au invatat ceva dezvoltatorii?Sigur ca da. Criza a aratat cine a construit dupa un plan bine gandit, cine a avut si finante, cines-a bazat doar pe finantarea de la client. Daca ne-am fi bazat pe finantarea de la client, nu am fi avut cum sa terminam proiectul din Titan. In cazul Quadra 2 finantarea a fost facuta din fonduri proprii.Cum ati descrie la acest moment relatia dintre dezvoltatori, constructori si banci?Nu am avut probleme cu bancile. Fiindca suntem un grup, iar firma de constructii Conarg Construct a construit pentru noi, ne-a scutit de tot felul de probleme. Am avut acelasi tel, sa terminam mai repede proiectul.Cat despre relatiile in general dintre constructori si banci, dezvoltatori si banci, renegocierile de credite sunt la ordinea zilei. Bancile fac business si au ca scop un profit. Atat timp cat dezvoltatorii nu si-au putut plati partea lor din motive diverse (nu si-au vandut apartamentele pentru ca nu sunt situate bine etc.), e normal sa existe o anumita renegociere.Cerintele noi ale bancilor nu fac altceva decat sa se plieze pe ceea ce se intampla pe piata.Ele vor sa obtina aceleasi rezultate, lucru care nu se va intampla in urmatorii ani, sau o pierdere cat mai mica, asa ca cerintele sporesc.Din punctul dvs. de vedere din proiectele anuntate din 2010, cat la suta se vor finaliza?Cine construieste acum e mult mai precaut, isi ia o marja de siguranta, asa ca putem vorbi de un procent mult mai mare. Consider ca 70-80% dintre dezvoltarile care vor incepe vor fi si finalizate la timp.In 2010, constructorii aveau speranta in lucrarile de infrastructura. Rezultatul: 10 km de autostrada. Credeti ca in 2011 se vor intoarce la proiectele rezidentiale?In continuare infrastructura va juca un rol important. Se vede ca lucrurile se misca si sunt multe proiecte care trebuie finalizate. Este evident ca fara infrastructura nu atragem investitii, asa ca acolo se va pune accentul. Atentia constructorilor tot aici va fi.Intr-adevar e evident. Dar ne miscam foarte incet...Eu sunt convins ca exista fonduri. Le avem si pe cele europene. Important e sa vina cineva care sa stie cum sa le puna pe toate cap la cap. Nu cred ca lucrarile pentru construirea de locuinte vor ocupa un loc primordial in 2011, pentru ca piata nu spune acest lucru. In momentul de fata sunt cateva mii de apartamente construite care din «n» motive nu sunt vandute. Presa vorbeste de 8.000 — 9.000 de apartamente noi neachizitionate. Personal, cred ca sunt 4.000 de apartamente care pot fi vandute in Bucuresti. Poate exista ceva inte­res pe zonele de nisa, de inchiriat, constructii sociale etc. Dar nu cred ca va juca un rol important piata de real-estate in 2011.Va fi un moment bun pentru un dezvoltator sa construiasca pentru inchiriere?Sigur va merge. Nu toti isi permit o locuinta noua, dar o sa doreasca sa stea intr-o zona noua, pazita, in alte conditii. Sunt convins ca va veni si timpul constructiilor spre inchiriere, dar acest lucru va depinde si de dezvoltator si de planurile sale pentru ca investitia se va rambursa in 10-15 ani. In momentul in care nu se va mai putea vinde, dezvoltatorii se vor duce spre inchiriere.Ce asteptari aveti pentru piata constructiilor in 2011?Contextul politic si economic nu ne ajuta sub nicio forma si ma gandesc ca nu vor fi schimbari majore nici in 2011. De aceea nici nu dorim sa incepem un nou proiect. Piata de rezidentiale a ajuns foarte aproape de fundul prapastiei. Totusi este posibil ca la sfarsitul anului viitor sa incepem sa crestem. Acum, depinde cat de repede vom urca. Cu siguranta nu vom urca la fel de repede la nivelul lui 2007. Nici nu se pune problema sa revenim in acea zona mai devreme de trei, cinci ani.

Sursa : Constructiv.ro